Det danske realkreditsystem

Realkreditinstitutterne i Danmark har en central funktion i dansk økonomi i kraft af deres rolle som specialister i finansiering mod sikkerhed i ejendomspant, og det danske realkreditsystem er blandt de sikreste, når der ses på udstedernes evne til at honorere forpligtelser overfor investorerne.

Et "pass-through system" hvor obligationer og lån balancerer

To principper er karakteristiske for det danske realkreditsystem:

  • Alt udlån sikres med pant i fast ejendom, og udlånet finansieres ved udstedelse af obligationer
  • Realkreditinstituttet har ingen indflydelse på renten på de ydede lån - den bestemmes udelukkende af obligationsmarkedet

Læs mere om det danske realkreditsystem ved Finans Danmark.

Følgende afsnit giver et overblik over det danske realkreditsystem.

  • Balanceprincippet

    Balanceprincippet er en del af lov om realkreditlån og realkreditobligationer og fastlægger rammerne for, i hvilket omfang realkreditinstitutter kan påtage sig finansielle risici som følge af forskelle mellem betalingerne på de ydede lån og betalingerne på udstedte obligationer, og den påvirkning det medfører ved rente- og valutakursændringer samt adgangen til anvendelse af finansielle instrumenter.

    Princippet betyder, at der skal være balance mellem betalingerne fra debitor- og kreditorsiderne indenfor for visse snævre rammer opgjort på instituttet som helhed. Denne balance sikres ved, at der udstedes en eller flere obligationer, hver gang der ydes et lån.

    Sagt meget forsimplet betyder balanceprincippet, at den eneste risiko, som bæres af realkreditinstituttet er kreditrisiko, dvs. risikoen på om låntageren er i stand til at betale sit lån tilbage til tiden.
     

    Læs mere om balanceprincippet

  • Kapitalkrav

    Lov om finansiel virksomhed fastslår, at basiskapitalen (også tidligere betegnet den ansvarlige kapital) til enhver tid skal udgøre mindst 8 pct. af realkreditinstituttets risikovægtede aktiver, herunder poster uden for balancen (visse finansielle kontrakter). Forholdet mellem basiskapital og risikovægtede aktiver kaldes også solvensprocenten.

    Hvis et realkreditinstitut ikke er i stand til at overholdet kravet til basiskapitalens størrelse, kan Finanstilsynet pålægge instituttet at bringe forholdet i orden inden en bestemt frist. Hvis instituttet ikke er i stand til at opfylde kravet inden udløbet af den fastsatte frist, kan Finanstilsynet fratage instituttet tilladelsen til at yde nye lån. Hvis det sker, vil instituttet dog skulle forsætte med at modtage ydelser fra de eksisterende låntagere og ligeledes fortsætte med at betale ydelser til obligationsejerne.

    Hvis et realkreditinstitut erklæres konkurs vil obligationsejerne have ret til at modtage ydelser fra instituttets lån og reserver før andre kreditorer. Andre kreditorer vil i den situation ikke kunne modtage ydelser førend obligationsejerne har fået deres krav dækket fuldstændigt. Obligationsejerne vil ikke kunne få deres tilgodehavender dækket før end oprindeligt aftalt. Det betyder med andre ord, at realkreditinstituttet vil fortsætte med at eksistere indtil det sidste lån er indfriet og indtil den sidste obligation er indfriet.

    Intet realkreditinstitut er gået konkurs på noget tidspunkt siden dansk realkredits oprettelse i 1797. Kun i ganske få tilfælde har investorerne oplevet, at betalingerne fra institutterne har været forsinkede. Det seneste eksempel på forsinkede betalinger ligger tilbage i 1930’erne.

  • Lånegrænser

    Lov om realkreditlån og realkreditobligationer fastsætter grænser for, hvor store lån der må ydes i forhold til ejendommens værdi, og ligeledes grænser for lånenes maksimale løbetid og krav til lånenes afdragsprofil.

    Realkreditlån kan ydes uden begrænsning på formål: Nybyggeri, ejerskifte (køb af bolig), refinansiering (omlægning af eksisterende lån) og derudover til frigørelse af likviditet (såkaldte tillægslån).

    Realkreditinstituttet skal vurdere hver ejendom individuelt og tillige fastslå hver enkelt låntagers kreditværdighed. Som hovedregel ydes der lån op til den lovfastsatte lånegrænse. Lånegrænserne er forskellige, og afhænger af ejendommens formål. Grænserne er vist i tabellen nedenfor.

    Ejendomskategori Lånegrænse (pct.) RO-belåning Maks. løbetid (år) RO-belåning Lånegrænse (pct.) SDO-belåning Maks. løbetid (år) SDO-belåning
    Ejerboliger til helårsbrug 80 30 80/75 30/Ingen begrænsninger
    Fritidshuse 75 30 75 30
    Privat boligudlejning 80 30 80 30
    Private andelsboliger 80 30 80 30
    Alment boligbyggeri: Nybyggeri og etablering af almene boliger i eksisterende ejendomme 84 40/30 84 40/30
    Alment boligbyggeri: Eksisterende ejd. 80 30 80 30
    Landbrug, skovbrug og gartnerier 70 30 60/70 30
    Ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål 80 30 60/70 30
    Kontor- og forretningsejendomme 60 30 60/70 30
    Industri-og håndværksejendomme 60 30 60/70 30
    Kollektive energiforsyningsanlæg 60 30 60/70 30
    Ubebyggede grunde 40 30 40 30
    Ejendomstype Lånegrænse - procent Maksimal løbetid - år
    Private ejerboliger 80 30
    Sommerhuse 75 30
    Private boligudlejningsejendomme 80 30
    Kontor- og forretningsejendomme 60 30
    Industri- og håndværksejendomme 60 30
    Landbrugs og gartneriejendomme 70 70
    Lån med garanti fra offentlige myndigheder 80 - 100 30

    Realkreditinstitutter må ikke yde lån som overstiger lånegrænserne, uanset om låntageren har ekstraordinært god kreditværdighed. Det skyldes, at det er meget lettere at vurdere den langsigtede værdi af en ejendom end den langsigtede kreditværdighed for en eventuel låntager.

  • Tinglysning og matrikelsystem

    En forudsætning for effektiviteten og sikkerheden i det danske realkreditsystem er beskyttelsen af realkreditinstituttets panteret i låntagerens ejendom. Til at sikre krav og rettigheder i relation til fast ejendom registreres kreditorers krav og rettigheder ved tinglysning (registrering). Alle grund er i Danmark inddelt i matrikler med angivelse af en unik identifikation (matrikelnummeret). Matrikelnummeret benyttes i tinglysningssystemet, hvor krav og rettigheder er registeret og opført efter rangorden (prioritetsrækkefølge). Prioritetsrækkefølgen bygger på princippet "først i tid, først i ret", og i tilfælde af ejerens konkurs vil de enkelte panthavere modtage dækning for deres krav i henhold til prioritetsrækkefølgen.

    Registreringen af pantebreves prioritetsrækkefølge på en given ejendom skal være indført i Tingbogen på et dommerkontor (registreret i tinglysningssystemet). Den som lider tab, hvis dommerkontoret har foretaget en forkert tinglysning, kan søge erstatning hos den danske stat.

  • Tvangsauktioner

    Hvis en låntager ikke betaler sine ydelser rettidigt til realkreditinstituttet, kan instituttet i sidste instans begære låntagerens ejendom solgt på tvangsauktion.

    En tvangsauktion gennemføres af fogedretten, som er en del af retssystemet i Danmark. Panthaverne får hel eller delvis dækning for deres krav i salgssummen i henhold til den prioritetsrækkefølge, som er registreret i tingbogen.

    Det danske tvangsauktionssystem er effektivt, og typisk går der højest 6 måneder fra det tidspunkt, hvor låntageren misligholder sit lån (dvs. ikke betaler ydelse rettidigt) til en tvangsauktion gennemføres.