Boliglånsanbefaling: 1,5 pct. i rente over 30 år med afdrag

December 2017

Oplagt lån til dig med fast rente på 3 pct. eller derover

Har du et fastforrentet lån med 3 pct. eller derover, har du nu muligheden for at omlægge dit lån til et fastforrentet lån med kun 1,5 pct. i rente. På den måde reduceres rentebetalingen, og du opnår derved en lavere ydelse. Derimod vil restgælden på dit lån formentlig stige, da en omlægning er forbundet med omkostninger fx et evt. kurstab.

Se video, hvor boligøkonom Mikkel Høegh fortæller om det nye lån

Nedenstående tabeller viser to eksempler på en nedkonvertering fra et fastforrentet lån med afdrag på 3 pct. med en restløbetid på 25 år. I tabel 1 vælger låntageren at løbetidsforlænge samtidig med, at der omlægges. Det giver i eksemplet en lempelse på ca. 750 om måneden efter skat. I tabel 2 vælger låntageren at nedkonvertere uden at løbetidsforlænge lånet. Her fås en besparelse på omkring 170 kr. om måneden efter skat. Jo højere kursen er på den nye obligation, jo mindre bliver kurstabet, og jo større bliver ydelsesbesparelsen.

Tabel 1: Nedkonvertering fra 3 pct. fastforrentet lån med afdrag 1,5 pct. inkl. løbetidsforlængelse

Lån Løbetid Månedlig ydelse (e.s.) Restgæld
Gl lån: Fastforrentet 3 pct. med afdrag 25 år 4.433 1.000.000
Nyt lån: Fastforrentet 1,5 pct. med afdrag 30 år 3.679 1.057.628
Forskel 5 år -753 57.628

Anm.: Beregningerne tager udgangspunkt i en restgæld på 1 mio.kr. på konverteringstidspunktet samt en restløbetid på 25 år. Beregningerne er inkl. Etableringsomkostninger, herunder bidrag på 0,6125 pct. Det forudsættes, at stempelafgiften genbruges. Anvendt kurs på det nye lån 95,50. anvendt skattesats 27,60 pct. 

Tabel 2: Nedkonvertering fra 3 pct. fastforrentet lån med afdrag 1,5 pct. uden løbetidsforlængelse

Lån Løbetid Månedlig ydelse (e.s.) Restgæld
Gl lån: Fastforrentet 3 pct. med afdrag 25 år 4.433 1.000.000
Nyt lån: Fastforrentet 1,5 pct. med afdrag 25 år 4.260 1.057.628
Forskel - -173 57.628

Anm.: Beregningerne tager udgangspunkt i en restgæld på 1 mio.kr. på konverteringstidspunktet samt en restløbetid på 25 år. Beregningerne er inkl. Etableringsomkostninger, herunder bidrag på 0,6125 pct. Det forudsættes, at stempelafgiften genbruges. Anvendt kurs på det nye lån 95,50. anvendt skattesats 27,60 pct. 

Godt alternativ til lån med mellemlang rente 

Har du et lån med mellemlang rente fx F5, kan det være, at det er nu, der skal skiftes til fast rente. Et fastforrentet lån med en rente på 1,5 pct. er nemlig ikke langt fra, hvad F5-låntagere fik tilbage for 5 år siden (rente på ca. 1,3 pct.).

Hertil kommer, at bidragssatsen/rentetillægget på et fastforrentet lån er lavere end på et F5-lån. Det betyder, at en evt. ydelsesstigning kan blive mindre endnu, end hvis vi kun tager renten i betragtning. Optages der et nyt fastforrentet lån med 1,5 pct. over 30 år, vil en evt. stigning i ydelsen efter skat formentlig ikke virke for voldsom, idet gælden fordeles ud over 30 nye år. Samtidig opnår kunden en større friværdibeskyttelse ved at have et fastforrentet lån.

Tabel 3: Forskel i ydelse fra F5 med afdrag (1,27 pct. i rente) til fast rente med afdrag (1,5 pct. i rente)

Lån Løbetid Månedlig ydelse (e.s.) Restgæld
F5 lån med afdrag (1,27 pct.) 25 år 4.114 1.000.000
Fastforrentet 1,5 pct. med afdrag 30 år 3.679 1.057.628
Forskel 5 år -434 57.628

Anm.: Beregningerne tager udgangspunkt i en restgæld på 1 mio.kr. på konverteringstidspunktet samt en restløbetid på 25 år. Beregningerne er inkl. Etableringsomkostninger, herunder bidrag på 0,6125 pct. for det fastforrentede lån og 0,85 pct. for F5. Det forudsættes, at stempelafgiften genbruges. Anvendt kurs på det nye lån 95,50. anvendt skattesats 27,60 pct. 

Nyt lån: Hvad skal jeg vælge - 2 pct. eller 1,5 pct. i rente?

Hvilken kupon, der er mest fordelagtigt, afhænger blandt andet af din tidshorisont samt kursen på obligationerne. 2 pct. obligationen vil have en højere kurs, hvorfor kurstabet og dermed hovedstolen vil blive mindre sammenlignet med 1,5 pct. obligationen. Derimod bliver restgælden forrentet med en lavere værdi (rente) ved at vælge 1,5 pct. obligationen, ligesom at afdragene er relativt større. Valget af kupon afhænger således af dine præferencer og fremtidsplaner.

Tabel 4: Hvad koster det at låne 1 mio. kr. over 30 år

Lån med afdrag Hovedstol 1. års afdrag 1. års ydelse 1. års ydelse (e.s.) ÅOP
Fastforrentet 2 pct. 1.029.776 25.332 51.978 44.624 2,85%
Fastforrentet 1,5 pct. 1.076.338 28.642 51.145 44.934 2,69%
Forskel 46.562 3.310 -833 310 -0,17%

Anm.: Lån på 1 mio.kr. over 30 år. Beregningerne er inkl. Etableringsomkostninger, herunder bidrag på 0,6125 pct. Anvendt kurser er henholdsvis 99,75 for 2 pct. lånet og 95,50 for 1,5 pct. lånet. Anvendt skattesats 27,60 pct.

Lang tidshorisont taler for 1,5 pct. – kort tidshorisont taler for 2 pct.

Har du planer om at beholde lånet i mange år, har en større hovedstol ikke den store betydning i det samlede billede. Dermed kan det være fordelagtigt at vælge lånet med den laveste rente (1,5 pct.). Har du til gengæld planer om at indfri lånet efter en kortere periode, kan det være en fordel at vælge lånet med den højeste rente. På den måde optager du det lån med laveste kurstab, og dermed er din restgæld formentlig lavere ved indfrielse, end hvis du havde valgt at optage lånet med en lavere rente (1,5 pct.) og større kurstab.

Kursfølsomhed

Stiger renterne, vil kursen på obligationerne normalt falde, så værdien af restgælden bliver reduceret. I teorien bør 1,5 pct. obligationen være en anelse mere kursfølsom end 2 pct. obligationen. Det betyder, at værdien af restgælden vil falde lidt mere på et lån med 1,5 pct. i rente.