Sammenholdes lejeindekset med boligbyrden (variabel rente), der viser samtlige omkostninger ved at eje en bolig, fås udviklingen nedenfor. Det fremgår, at det aktuelt er noget billigere at eje en 70 kvadratmeter stor bolig frem for at leje denne.
Figur 1: Omkostningen ved at eje eller leje en lejlighed med variabel rente
Note: 1995 er arbitrært valgt. Vi ved således ikke, om de to størrelser var i ligevægt i 1995. Boligmarkedsstatistikken har blot begyndelse her. Dette forhold betyder, at vi aktuelt kan være i en situation, hvor konklusionerne er langt stærkere, end analysen anfører. Vælger man eksempelvis år 2000 som begyndelsesår- er de to indeks nærmere hinanden.
At eje eller leje – det er spørgsmålet!
Det danske boligmarked er aktuelt underdrejet som en konsekvens af danskernes tilbageholdenhed i forhold til investeringer og forbrug. Udviklingen kommer især til udtryk ved, at flere vælger at leje deres boliger fremfor at eje dem. Tal fra BoligPortal.dk viser, at antallet af boliger til leje er steget med 230 pct. de sidste 6 år. Det er især de dyrere lejeboliger, der efterspørges. Eksempelvis steg antallet af udlejede lejligheder og huse til leje til en pris på over 10.000 kr. om måneden med knap 500 pct. fra 1.652 boliger i 2006 til 9.531 boliger i 2011. Der er ingen tvivl om, at danskernes stigende interesse for lejeboliger skyldes de faldende boligpriser. Det store spørgsmål er imidlertid, hvad der økonomisk set bedst kan svare sig? Meget tyder på, at hvis man skal leje fremfor at eje, skal man forvente et samlet nettoboligprisfald i den periode, man bor i boligen, eller en stærkt stigende rente.
Lavere omkostning ved at eje med variabelt forrentet lån
Danmarks Statistik indsamler et indeks for danskernes faktiske huslejeomkostninger ved at bo i lejeboliger. Langt de fleste lejeboliger er lejligheder, hvorfor vi tager udgangspunkt i dette segment af boligmarkedet i analysen. Indekset fra Danmarks statistik indeholder lejeomkostninger for henholdsvis nye lejeboliger og ældre lejeboliger, der er reguleret. Det er umiddelbart ikke muligt at adskille disse to boligtyper, selv om der er meget stor varians på omkostningen ved at leje henholdsvis den ene eller anden type bolig. Indekset er derfor et konservativt skøn for udviklingen i lejeomkostninger, idet der ikke er lige og fri adgang til de billige og regulerede lejeboliger. Det skal dog bemærkes, at der er mange af denne type af boliger i de større byer.
Der er dog risiko ved lavest mulige ydelse
I forhold til beregningerne kan man anføre, at man som ejer løber en betydelig risiko ved at finansiere sig med variabel rente. Figuren bekræfter dette billede, idet boligbyrden svinger forholdsvist meget i forhold til udviklingen i den korte rente, der aktuelt er historisk lav. Alternativet til den korte variable rente er at vælge finansiering med fast rente. I et sådant tilfælde vil man være sikker på, at boligbyrden ved at eje ligger forholdsvist fast, med mindre politikerne ændrer på beskatningen af ejerboliger. Tilsvarende skal man imidlertid være opmærksom på, at lejeindekset formentlig også vil blive løbende reguleret med prisudviklingen fremadrettet.
Med fastforrentet lån står der nærmest 1-1
I nedenstående figur er der lavet samme beregninger som i figur 1 dog med fast rente. Heraf fremgår det, at de to indeks ligger på nippet til at krydse hinanden. Sker dette, og køber man ejerlejlighed med en finansiering, der sikrer fast rente, er man således alt andet lige sikret en billigere bolig i finansieringsperioden, dvs. de næste 30 år, end hvis man alternativt havde lejet den.
Figur 2: Omkostningen ved at eje eller leje en lejlighed med fast rente
Note: 1995 er arbitrært valgt. Vi ved således ikke, om de to størrelser var i ligevægt i 1995. Boligmarkedsstatistikken har blot begyndelse her. Dette forhold betyder, at vi aktuelt kan være i en situation, hvor konklusionerne er langt stærkere, end analysen anfører. Vælger man eksempelvis år 2000 som begyndelsesår, er de to indeks nærmere hinanden.
Samlet set ser ejerboligen ud til at vinde
Udviklingen i de to indeks taler deres tydelige sprog: Hvis man laver en ren likviditetsbetragtning, er det aktuelt bedre at eje fremfor at leje en bolig, hvis man tager alle finansieringsomkostninger med.
Dog skal man tage to forhold i betragtning. Vælger man eksempelvis variabel rente kan billedet ændre sig som en konsekvens af stigende renter. Aktuelt er der ikke meget, der tyder på, at renterne de kommende par år vil stige vildt og voldsomt. Renterne er dog så lave, at der p.t. er større sandsynlighed for stigende renter end faldende renter. Det er således en risiko man ikke skal negligere.
Det andet forhold er, hvordan ejelejlighedspriserne udvikler sig fremadrettet. På den lange bane må vi forvente, at boligpriserne vil følge inflationen. Aktuelt er boligpriserne svagt faldende, men allerede i løbet af 2012 er det vores forventning, at boligprisfaldene vil bremse op. Det er klart, at man ikke skal købe en ejerbolig, fordi man forventer et voldsomt afkast i form af stigende priser. Stigende boligpriser kan betragtes som et afkast på at eje en bolig, der kan sammenlignes med eksempelvis afkastet på en aktie. Ønsker man aktuelt en ny bolig, skal man være opmærksom på, at der lige nu er et ’vindue’ pga. lave anskaffelsespriser og lave renter, hvor man kan sikre sig en ejebolig, der er billigere at bo i end en lejebolig rent likviditetsmæssigt. Så har man en horisont, der er længere end 1-2 år, synes valgt rent økonomisk ikke at være så svært, idet vi ikke anser risikoen for betydelige boligprisfald fremadrettet for at være særlig stor.
Svaret på det indledende spørgsmål er derfor: Køb en ejerbolig – der er nok at vælge imellem.
BRFkredit, 28. november 2011