Kursgevinstbeskatning

Reglerne gælder kun for kontantlån – herunder rentetilpasningslån– der er ydet af realkreditinstitutter på grundlag af realkreditobligationer i danske kroner. Reglerne gælder dog ikke for indekslån.

Beskatningsreglerne gælder kun for

• Kontantlån, der er udbetalt i 1996 eller senere
• Kontantlån, der er udbetalt i perioden 27. juni 1993 - 31. december 1995, men kun hvis ejendommen er handlet i 1996 eller senere, og køberen har overtaget lånet fra den tidligere ejer. Det samme gælder for kontantlån, hvor pantebrevet er underskrevet i 1995, selv om lånet først er udbetalt i 1996.

Hansen optog i 1997 et kontantlån på 930.000 kr. til kurs 93. Der blev derfor udstedt obligationer for 1.000.000 kr., og Hansens obligationsrestgæld udgør på dette tidspunkt 1.000.000 kr.

I 2000 beslutter Hansen sig for at indfri lånet. Restgælden er nu på 908.000 kr., og obligationsrestgælden er 973.000 kr. Han kan indfri lånet til kurs 90, og kursværdien er derfor: 973.000 kr. x 90/100 = 875.700 kr.

Hansen bliver altså beskattet af 32.300 kr. minus omkostninger.

Hansens kursgevinst
Restgæld	908.000 kr.
Kursværdi af obligationsrestgæld.	875.700 kr.
Kursgevinst	32.300 kr.

I den beregnede kursgevinst kan du fratrække de omkostninger, du har betalt i forbindelse med etablering af lånet, og de omkostninger, du har betalt i forbindelse med indfrielse af lånet. Omkostningerne kan f.eks. være tinglysningsafgift, stempelafgift, gebyrer til realkreditinstituttet, kurtage og honorar til formidleren af lånet.

Hvis du har overtaget lånet fra den tidligere ejer, kan du ikke fratrække de omkostninger, som den tidligere ejer betalte ved etablering af lånet. I stedet kan du fratrække de omkostninger, som du betalte, da du overtog lånet. Hvis du nedbringer lånet, kan du kun fratrække en forholdsmæssig del af omkostningerne.

Den differencerente, du eventuelt betaler ved indfrielsen af lånet, kan du ikke medtage i opgørelsen af omkostningerne. Men du kan i stedet fradrage differencerenten i den almindelige indkomstopgørelse på samme måde som andre renter. Ved indfrielse af et lån kan du få brug for at opgøre de omkostninger, du betalte, da du etablerede lånet for måske mange år siden. Det er derfor en god idé, at du gemmer afregninger for lånet og andre kvitteringer for omkostninger, som du betalte, da dit lån blev etableret.

Du skal huske at skrive den beregnede kursgevinst efter fradrag af nævnte omkostninger på din selvangivelse som kapitalindkomst. Skatten af kursgevinsten bliver derefter beregnet på samme måde som skatten af renteindtægter.

Hvis du indfrier et kontantlån – der er omfattet af reglerne for kursgevinstbeskatning – i forbindelse med handel af en ejendom, er kursgevinsten normalt skattefri. Det er dog et krav, at du indfrier lånet højst 6 måneder før, eller højst 6 måneder efter den dag, hvor købsaftalen er underskrevet. Indfrier du flere kontantlån i denne 12 måneders periode, kan der være tilfælde, hvor kun den første indfrielse er skattefri.

Skattefriheden gælder kun for indfrielser i forbindelse med normale handler. Salg af en ejendom fra den ene ægtefælle til den anden betragtes ikke som en normal handel, medmindre ejendommen overdrages i forbindelse med separation, skilsmisse eller dødsfald, og indfrielsen sker i den forbindelse.

Hvis en ejendom overdrages til et selskab eller en fond, hvor overdrageren eller dennes ægtefælle har bestemmende indflydelse på selskabet eller fonden, betragtes dette heller ikke som en normal handel.

En kursgevinst er også skattefri, hvis indfrielsen sker efter krav fra realkreditinstituttet, f.eks. hvis et forhåndslån skal indfries eller nedbringes, fordi den færdige ejendom ikke har den forventede værdi.