Boligmarkedet har fundet sin anden luft

Boligmarkedet har fået det bedre igen, viser en helt ny opgørelse af ejendomsprisstatistikken, som Realkreditrådet har offentliggjort her til morgen. Ejendomspriserne stiger således på kvartalet med 0,43 pct. når man korrigerer for sæsonudsving. Ejerlejlighederne steg med 2,2 pct. Det er i øvrigt i andet kvartal i træk at ejerlejlighedspriserne stiger.  Fritidshusene steg med beskedne 0,14 pct. når der korrigeres for sæson vel at mærke – i faktiske tal var der tale om et fald for sommerhusene.

Dagens tal gør det også muligt at gøre status for boligmarkedet anno 2009. Her er der tale om et marked, der fortsat var præget af forholdsvis kraftige prisfald. Således faldt parcelhusene med 7,5 pct. igennem året. Tilsvarende faldt ejerlejlighederne med 5,7 pct., mens sommerhusene faldt 8,1 pct. Til gengæld er aktiviteten steget meget igennem 2009. Antallet af handler er således steget, med 21,5 pct. hen overåret for parcelhuse, mens der er tale om en stigning på hele 40,6 pct. for ejerlejlighederne. For sommerhusene er der tale om en stigning på 60 pct. over året.

Dagens tal dækker over store regionale forskelle. Når det er sagt, er der imidlertid en tendens til, at boligmarkedet er ved at komme sig over en bred kam. Der er således mange steder i landet, hvor der er tale om stigende priser på såvel parcelhuse som ejerlejligheder, når man ser på udviklingen fra 3. kvartal til 4. kvartal. Det er imidlertid boligmarkedet i og omkring hovedstaden, der erfaringsmæssigt har været toneangivende. Det er da også her, at vendingen på boligmarkedet slår tydeligt igennem. Boligpriserne steg således med 2,75 pct. for parcelhuse i hovedstaden, når man korrigerer for sæson og med 3,75 pct., når man ser på lejligheder.

Boligmarkedet er især hjulpet af de lavere renter. I takt med udbredelse af rentetilpasningslån er det danske boligmarked blevet mere rentefølsomt. Cirka 60 pct. af det samlede realkreditudlån er med variabel rente, hvoraf størsteparten er F1-lån. Det betyder, at renteændringer får stor betydning for, hvordan boligmarkedet udvikler sig. Derfor er det ikke så overraskende, at dagens tal viser, at boligmarkedet er på vej i omdrejninger igen og har fundet ny luft som en anden bjergrytter i Tour de France.

Det, man dog ikke skal tage fejl af, er, at den lave rente nærmest kan virke som en slags doping til boligmarkedet og dermed ramme boligmarkedet som en boomerang. Det må nemlig alt andet lige forventes, at renterne i andet halvår af i år langsomt men sikkert vil blive normaliseret. Det betyder, at det skrøbelige opsving, vi har på boligmarkedet, meget hurtigt vil blive syretestet, og der vil være en vis sandsynlighed for, at det ikke helt klarer testen. Specielt ikke hvis ledigheden fortsætter med at stige med den nuværende hastighed. Når det er sagt, er der dog mange andre forhold end lige netop renten, der rent faktisk taler for, at der atter skal være lidt positiv bevægelse i boligmarkedet. Indkomstfremgang, skattelettelser samt de seneste års markante prisfald gør det nemlig meget attraktivt for førstegangskøbere atter at træde ind på boligmarkedet. Dette viser sig også ved, at dagens statistik beretter om en klar stigning i efterspørgslen efter mindre lejligheder.

Generelt har der været kreditopstramninger over en bred kam i den finansielle sektor, hvilket seneste er blevet bekræftet af Nationalbankens undersøgelse af kreditregler, der blev offentliggjort i sidste uge. Opstramninger af kreditregler påvirker statistikken på flere måder. Dels som følge af at der simpelthen er færre handler end der ellers ville have været, dels ved at det generelt vil være de billigste boliger, som eksempelvis håndværkertilbud mv., der får et nej fra kreditafdelingerne. Det er derfor vores vurdering, at stramninger af kreditreglerne kan være med til at give anledning til, at priserne presses lidt op i statistikken – simpelthen fordi det kun er de mest attraktive boliger, der sælges. Når det er sagt, bliver de mest attraktive boliger dog solgt til en lavere pris, hvilket tager noget af brodden af denne statistiske usikkerhed.

Ser vi fremad er det vores forventning, at boligmarkedet vil ligge forholdsvist fladt igennem 2010. Starten af året vil være præget af stigende priser, men i takt med at renterne normaliseres vil det give anledning til, at stigningstakten i priserne langsomt ebber ud.

BRFkredit, Presse- og Økonomisk Sekretariat, 21. januar 2010