Nye boliglån med særligt dækkede obligationer

Den seneste tid har aviserne skrevet meget om nogle nye boliglån, der er baseret på en ny type obligationer – de såkaldte særligt dækkede obligationer (SDO eller på engelsk ”covered bonds”). Baggrunden er, at der er fremsendt et udkast til lovforslag om SDO’er i høring. Da lovforslaget kun er i en høringsproces og dermed ikke er vedtaget, er der stadig en betydelig usikkerhed om, hvordan de nye boliglån kan komme til at se ud fremover. Følgende beskrivelse af SDO’er skal derfor tages med forbehold.

SDO er obligationer med sikkerhed i bl.a. fast ejendom og minder på mange måder om realkreditobligationer. En væsentlig forskel er dog, at SDO’er kan udstedes af både penge- og realkreditinstitutter. Herudover er der med lovforslaget lagt op til, at lån baseret på SDO:

• fuldstændig kan se ud som realkreditlån i dag med en lånegrænse på 80 pct. af boligens værdi, mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år og en maksimal løbetid på 30 år.
  
  
• kan være mere fleksible end realkreditlån i dag, idet der ikke er begrænsninger på afdragsprofil og løbetid, hvis lånegrænsen sænkes fra 80 pct. til maksimalt 70 pct. (75 pct. fra 1.7.2009 ). SDO-baserede lån kan dermed i princippet være afdragsfri i det uendelige – dog kun ved lidt lavere belåningsprocenter.
  
  
• på sigt slipper billigere i tinglysningsafgift end et traditionelt realkreditlån baseret på realkreditobligationer. Der er således lagt op til, at SDO’er skal kunne sikres med en ny type pantebreve, der – ligesom ejerpantebreve – kan genbruges uden fornyet tinglysningsafgift. Med traditionelle realkreditlån kan pantebrevet ikke genbruges, og det tinglyste beløb bliver løbende nedskrevet i takt med afdragene på lånet (dvs. der kan overføres mindre i tinglysningsafgift / ”stempel”).
  

På nogle punkter er kravene til sikkerheden på SDO’er større end på de nuværende realkredit­obligationer. Det gælder 80 pct. belåningsgrænsen, som med SDO’er skal være opfyldt på ethvert tidspunkt i obligationernes løbetid og dermed ikke kun i forbindelse med lånets etablering. Hvis ejendomspriserne falder, således at 80 pct. grænsen overskrides, skal der stilles supplerende sikkerheder, hvis obligationernes SDO-status skal bevares. Det er for tidligt at vurdere, om et sådant krav til ekstra sikkerhed får konsekvenser for låntagerne.

SDO-lovgivningen vil formentlig træde i kraft 1. juli 2007.

Lyngby, 21. december 2006