Forældrekøb med lav ydelse

Der er rift om de gode studieboliger, og da en ejerbolig i hovedstadsområdet sjældent er inden for rækkevidde af en ung studerende, vælger flere og flere forældre at købe en ejerlejlighed, som de herefter lejer ud til børnene. Den løsning kan vise sig at være ganske fornuftig for begge parter.

Det lave renteniveau kombineret med muligheden for at vælge et afdragsfrit lån betyder, at man lige nu kan købe en forældrelejlighed stort set uden at skulle have penge op af lommen - ja, faktisk kan det vise sig at være en overskudsforretning, afhængig af hvordan markedslejen for barnet fastsættes.

Eksempel: Køb af lejlighed til 740.000 kr.
Hvis man investerer i en lille lejlighed i København til 740.000 kr. og finansierer den med et afdragsfrit rentetilpasningslån med 1-årig rentetilpasning og sætter huslejen moderat, kan det give et overskud til forældrene på ca. 200 kr. om måneden, der dog skal beskattes!
For "barnet" betyder ordningen, at de kan få en lejlighed på næsten 50 m2 for 3.500 kr. om måneden ekskl. el og gas. I beregningen er markedslejen for barnet fastsat til 845 kr. pr. m2.

Regner man som forældre med at skulle eje boligen i omkring 5 år, er det oplagt at vælge et rentetilpasningslån der tilpasses hvert 5.år. Derved sikrer man sig mod ubehagelige overraskelser, hvis renten stiger. Hvis lejligheden finansieres med et afdragsfrit rentetilpasningslån af typen RTL-5 i stedet for, vil det stadig være en overskudsforretning for forældrene - stadig med huslejen sat moderat for barnet - med et overskud på ca. 100 kr. om måneden (der igen skal beskattes). RTL-5 lånet giver samtidig fuld sikkerhed for ydelsen i de 5 år, man ejer lejligheden.

Køb af lejlighed til 740.000 kr.

		Realkredit	Benklån
Boligens kontantpris	740.000	592.000	103.600
M2 tinglyst	36 m2
M2 BBR	49 m2
Kontant udbetaling i pct.	6%
Kontant udbetaling	44.400
Husleje for barnet pr. måned	3.450
Markedsprisen pr. m2 er sat til 845 kr. BBR
Skatteeffekt	Lån med afdrag RTL-1	Afdragsfrit lån RTL-1	Lån med afdrag RTL-4	Afdragsfrit lån RTL-5
Lejeindtægt, betalt af barnet	41.400	41.400	41.400	41.400
Fællesudgifter	-7.960	-7.960	-7.960	-7.960
Ejendomsskat	-1.747	-1.747	-1.747	-1.747
Resultat før renter	31.693	31.693	31.693	31.693
Renteomkostninger, realkreditlån	-16.346	-16.415	-19.235	-19.350
Renteomkostninger, banklån	-6.848	-6.848	-6.848	-6.848
Skattemæssigt resultat	8.499	8.430	5.610	5.495
Skattefradrag, 59,7% af resultat	-5.074	-5.033	-3.349	-3.280
Økonomi for forældrene:
Lejeindtægter	41.400	41.400	41.400	41.400
Fællesudgifter	-7.960	-7.960	-7.960	-7.960
Ejendomsskat	-1.747	-1.747	-1.747	-1.747
Ydelse – realkreditlån	-31.186	-16.415	-32.992	-19.350
Ydelse – banklån	-8.148	-8.148	-8.148	-8.148
Skattebesparelse	-5.074	-5.033	-3.349	-3.280
Likviditets effekt pr. år	-12.714	2.097	-12.797	914
Heraf opsparing	16.139	1.300	15.057	1.300
Likviditets effekt pr. måned	-1.060	175	-1.066	76

Anm.: Kontantpris 740.000 kr. 6% betales kontant. Det forudsættes at den ene af forældrene betaler topskat, og at de tilsammen har en negativ kapitalindkomst. Realkreditlånene er RTL-1 og RTL-5 med og uden afdragsfrihed. Kurser pr. 12. august 2005. Renten på boliglånet er fast 6,25 pct. og med en løbetid på 30 år. Beregningerne er inkl. alle omkostninger til stat, bank og BRFkredit. Markedslejen for lejligheden er sat til 845 kr. pr. m2 pr. år. Kilde: BRFkredit.

Køb en større lejlighed nu - få selv glæde af den senere
En oplagt mulighed ved forældrekøbsordningen er at investere i en større lejlighed, som man planlægger selv at nyde sit otium i. Mens børnene studerer kan de leje den sammen med et par studiekammerater, og senere kan man vælge selv at flytte ind i den. I eksemplet nedenfor koster en dejlig 3-værelses lejlighed i city på 93 m2 2,499 mio. kr. Hvis I lejer den ud til 3 studerende, der hver betaler en husleje på 3.150 kr. om måneden (ekskl. el og gas), vil jeres udgift kun være ca. 130 kr. pr. måned under forudsætning af en udbetaling på 150.000 kr. og finansiering med et afdragsfrit RTL-5. Med et tilsvarende RTL-1 lån er der overskud i investeringen på 100 kr. om måneden, som dog skal beskattes!

Set fra "barnets" side er forældrekøb måske eneste mulighed for overhovedet at få en lejlighed i det dyre København! Deles den store lejlighed mellem 3 studerende, vil huslejen blive 3.150 kr. pr. hoved (ekskl. el og gas) ved en markedsleje på 1.220 kr. pr. m2. Og i forhold til at opnå boligsikring gælder de almindelige regler, dvs. det er beboernes samlede indkomst og lejlighedens størrelse, der er afgørende for, om der ydes boligsikring.

Køb en større lejlighed nu

		Realkredit	Benklån
Boligens kontantpris	2.499.000	1.999.200	349.860
M2 tinglyst	84 m2
M2 BBR	93 m2
Kontant udbetaling i pct.	6%
Kontant udbetaling	149.940
Husleje for barnet pr. måned	9.450
Husleje pr. beboer ved 3 beboere	3.150
Markedsprisen pr. m2 er sat til 845 kr. BBR
Skatteeffekt	Lån med afdrag RTL-1	Afdragsfrit lån RTL-1	Lån med afdrag RTL-4	Afdragsfrit lån RTL-5
Lejeindtægt, betalt af barnet	113.400	113.400	113.400	113.400
Fællesudgifter	-14.525	-14.525	-14.525	-14.525
Ejendomsskat	-4.365	-4.365	-4.365	-4.365
Resultat før renter	94.510	94.510	94.510	94.510
Renteomkostninger, realkreditlån	-54.928	-55.159	-64.634	-65.021
Renteomkostninger, banklån	-22.724	-22.724	-22.724	-22.724
Skattemæssigt resultat	16.858	16.627	7.152	6.765
Skattefradrag, 59,7% af resultat	-10.064	-9.927	-4.270	-4.038
Økonomi for forældrene:
Lejeindtægter	113.400	113.400	113.400	113.400
Fællesudgifter	-14.525	-14.525	-14.525	-14.525
Ejendomsskat	-4.365	-4.365	-4.365	-4.365
Ydelse – realkreditlån	-104.792	-55.159	-110.863	-65.021
Ydelse – banklån	-27.034	-27.034	-27.034	-27.034
Skattebesparelse	-10.064	-9.927	-4.270	-4.038
Likviditets effekt pr. år	-47.380	2.391	-47.656	-1.584
Heraf opsparing	54.174	4.310	50.539	4.310
Likviditets effekt pr. måned	-3.948	199	-3.971	-132

Anm.: Kontantpris 2.499.000 kr. 6% betales kontant. Det forudsættes, at den ene af forældrene betaler topskat, og at de tilsammen har en negativ kapitalindkomst. Realkreditlånene er RTL-1 og RTL-5 med og uden afdragsfrihed. Kurser pr. 12. august 2005. Renten på boliglånet er fast 6,25 pct. og med en løbetid på 30 år. Beregningerne er inkl. alle omkostninger til stat, bank og BRFkredit. Markedslejen for lejligheden er sat til 1.220 kr. pr. m2 pr. år. Kilde: BRFkredit.

Fast forrentede lån er også en mulighed
Der er selvfølgelig også mulighed for at vælge et fast forrentet lån, men ydelsen på et fast forrentet lån er typisk højere end på et rentetilpasningslån. Til gengæld for den højere ydelse får du sikkerhed for, at ydelsen ikke påvirkes af eventuelle rentestigninger. Hvis renten stiger, vil det desuden være billigere at indfri et fast forrentet lån, fordi kursen på lånet falder. Her skal man blot huske på, at man er skattepligtig af kursgevinster ved opkonverteringer, fordi det er under Virksomhedsordningen.

Det kræver omtanke og rådgivning at vælge rigtigt
Hvis du har planer om et forældrekøb, er det en god idé at tage kontakt til en revisor, som kan rådgive dig om, hvordan du gør det mest smart. De beregninger, vi har lavet, er for eksempel baseret på brug af virksomhedsskatteordningen, men du kan også vælge andre modeller fx kapitalafkastordningen.

Ved fastsættelse af markedslejen skal man som forældre være opmærksom på, at huslejen ikke må være hverken for lav eller for høj for ikke at give problemer med hhv. Skattevæsenet og Huslejenævnet. Fastsættelsen af en markedsbestemt husleje skal ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte lejlighed, men Huslejenævnet vil typisk kun blive inddraget, hvis der opstår tvister omkring den af forældrene fastsatte markedsleje.

Forældrekøb – hvis renten stiger
Der er mange plusser ved forældrekøb, men hvis du vælger at springe på vognen, er det vigtigt, at du tager stilling til, om du tror, renten stiger, falder eller forbliver på det nuværende lave niveau, og om hvor længe du regner med at beholde lejligheden.