Forældrekøb – stadig en god forretning

I de kommende måneder er det højsæsonen for forældrekøb. Det sker ikke mindst, når de unge får besked om optagelse på de forskellige studier, og jagten på studieboligen for alvor sætter ind.

Der er rift om de gode studieboliger, og da de færreste studerende har en lottogevinst med i rygsækken, er en ejerbolig i hovedstadsområdet sjældent inden for rækkevidde. De senere år har flere og flere forældre derfor valgt at udnytte deres friværdi til at købe en ejerlejlighed, som de herefter lejer ud til børnene. Og den løsning kan vise sig at være ganske fornuftig for begge parter.

Lav rente og afdragsfrihed sikrer lav ydelse ved forældrekøb

Selvom renten er steget siden efteråret, er den fortsat så lav, at det med afdragsfrihed stadig kan lade sig gøre at købe en forældrelejlighed uden at skulle have voldsomt mange penge op af lommen. Det viser beregninger, som BRFkredit netop har lavet.

Investerer man i en mindre lejlighed i København til 1.095.000 kr. og finansierer den med et afdragsfrit rentetilpasningslån med 1-årig rentetilpasning(RTL-1) og sætter huslejen moderat, koster det kun forældrene knap 1.000 kr. om måneden. For "barnet" betyder ordningen, at de kan få en lejlighed på 35 m2 for 2.465 kr. om måneden ekskl. el og gas, hvilket kan bringes yderligere ned til 2.095 kr. med boligsikring. I beregningen er markedslejen fastsat til 845 kr. pr. m2.

Regner man med at eje boligen i omkring 5 år, hvilket svarer til den normerede studietid på mange af de videregående uddannelser, er det oplagt at vælge et rentetilpasningslån med en løbetid på fx 5 år. Derved sikrer man sig mod ubehagelige overraskelser, hvis renten stiger – hvilket vi forventer. Hvis lejligheden finansieres med et afdragsfrit RTL-5, vil det kun koste forældrene ca. 1.100 kr. om måneden. RTL-5 giver samtidig fuld sikkerhed for ydelsen i de 5 år, man ejer lejligheden.

Boligens kontantpris 1.095.000

Lejlighedens størrelse, m2 (BBR)	35 m2
Finansiering:
- Realkreditlån (80%)	876.000
- Banklån (14%)	153.300
- Kontant udbetaling (6%)	65.700
Husleje for barnet pr. måned	2.465

Skatteeffekt

	RTL-1 med afdrag	RTL-1 afdragsfrit	RTL-5 med afdrag	RTL-5 afdragsfrit
Lejeindtægt, betalt af barnet	29.575	29.575	29.575	29.575
Fællesudgifter	-7.800	-7.800	-7.800	-7.800
Ejendomsskat	-1.760	-1.760	-1.760	-1.760
Resultat før renter	20.015	20.015	20.015	20.015
Renteomkostninger, realkreditlån	-33.437	-33.545	-38.060	-38.179
Renteomkostninger, banklån	-10.363	-10.363	-10.363	-10.363
Skattemæssigt resultat	-23.785	-23.893	-28.408	-28.528
Skattefradrag, 59,7% af resultat	14.200	14.264	16.960	17.031

Økonomi for forældrene

	RTL-1 med afdrag	RTL-1 afdragsfrit	RTL-5 med afdrag	RTL-5 afdragsfrit
Lejeindtægter	29.575	29.575	29.575	29.575
Fællesudgifter	-7.800	-7.800	-7.800	-7.800
Ejendomsskat	-1.760	-1.760	-1.760	-1.760
Ydelse – realkreditlån	-51.759	-33.545	-54.870	-38.179
Ydelse – banklån	-12.165	-12.165	-12.165	-12.165
Skattebesparelse	14.200	14.264	16.960	17.031
Likviditets effekt pr. år	-29.709	-11.431	-30.060	-13.298
Heraf opsparing	20.124	1.801	18.611	1.801
Likviditets effekt pr. måned	-2.476	-953	-2.505	-1.108

Økonomi for barnet (pr. år)

Husleje	29.575
Boligsikring	4.436*
Nettohusleje	25.139

* Boligsikringen er udregnet som 15% af huslejen. Der skal også betales el og gas.

Anm.: Kontantpris 1.095.000 kr. Det forudsættes, at den ene af forældrene betaler topskat, og at de tilsammen har en negativ kapitalindkomst. Kurser pr. 22. maj 2006. Renten på boliglånet er fast 6,50 pct. og med en løbetid på 30 år. Beregningerne er inkl. alle omkostninger til stat, bank og BRFkredit. Markedslejen for lejligheden er sat til 845 kr. pr. kvadratmeter pr. år. Kilde: BRFkredit

Køb en større lejlighed nu og få selv glæde af den senere
Det er blevet populært at skifte parcelhuset i forstæderne ud med en lejlighed i storbyen, når man passerer de 60 år. Flere i denne aldersgruppe fravælger det store hus og en måske uoverskuelig have til fordel for storbyen med de mange kulturelle tilbud og muligheder.

En oplagt mulighed ved forældrekøb er derfor at investere i en større lejlighed, som man planlægger at nyde sit otium i. Mens børnene studerer, kan de leje den sammen med et par studiekammerater, og senere kan man vælge selv at flytte ind i den.

I eksemplet nedenfor koster en rimelig centralt beliggende lejlighed i København på 82m2 2,85 mio. kr. Hvis den lejes ud til 3 studerende, der hver betaler en husleje på 2.779 kr. om måneden (ekskl. el og gas), vil forældrenes udgift være ca. 2.100 kr. pr. måned under forudsætning af en udbetaling på 171.000 kr. og finansiering med et afdragsfrit RTL-5. Med et tilsvarende RTL-1 koster investeringen ca. 1.700 kr. om måneden.

Boligens kontantpris 2.850.000

Lejlighedens størrelse, m2 (BBR)	82 m2
Finansiering:
- Realkreditlån (80%)	2.280.000
- Banklån (14%)	399.000
- Kontant udbetaling (6%)	171.000
Husleje for samlet pr. måned	8.337
Husleje pr. beboer ved 3 beboere	2.779

Skatteeffekt

	RTL-1 med afdrag	RTL-1 afdragsfrit	RTL-5 med afdrag	RTL-5 afdragsfrit
Lejeindtægt, betalt af barnet	100.040	100.040	100.040	100.040
Fællesudgifter	-24.000	-24.000	-24.000	-24.000
Ejendomsskat	-2.213	-2.213	-2.213	-2.213
Resultat før renter	73.827	73.827	73.827	73.827
Renteomkostninger, realkreditlån	-86.774	-87.055	-98.772	-99.082
Renteomkostninger, banklån	-26.510	-26.510	-26.510	-26.510
Skattemæssigt resultat	-39.457	-39.738	-51.455	-51.764
Skattefradrag, 59,7% af resultat	23.556	23.723	30.718	30.903

Økonomi for forældrene

	RTL-1 med afdrag	RTL-1 afdragsfrit	RTL-5 med afdrag	RTL-5 afdragsfrit
Lejeindtægter	100.040	100.040	100.040	100.040
Fællesudgifter	-24.000	-24.000	-24.000	-24.000
Ejendomsskat	-2.213	-2.213	-2.213	-2.213
Ydelse – realkreditlån	-134.324	-87.055	-142.397	-99.082
Ydelse – banklån	-31.118	-31.118	-31.118	-31.118
Skattebesparelse	23.556	23.723	30.718	30.903
Likviditets effekt pr. år	-68.059	-20.622	-68.969	-25.469
Heraf opsparing	52.158	4.608	48.233	4.608
Likviditets effekt pr. måned	-5.672	-1.719	-5.747	-2.122

Økonomi for barnet (pr. år)

Husleje	100.040
Boligsikring	15.006*
Nettohusleje	85.034

* Boligsikringen er udregnet som 15% af huslejen. Der skal også betales el og gas

Anm.: Kontantpris kr. 2.850.000. Det forudsættes, at den ene af forældrene betaler topskat, og at de tilsammen har en negativ kapitalindkomst. Kurser pr. 22. maj 2006. Renten på boliglånet er fast 6,50 pct. og med en løbetid på 30 år. Beregningerne er inkl. alle omkostninger til stat, bank og BRFkredit. Markedslejen for lejligheden er sat til 1.220 kr. pr. kvadratmeter pr. år. Kilde: BRFkredit

Fast forrentede lån er også en mulighed
Der er naturligvis også mulighed for at vælge et fast forrentet lån, men ydelsen på et fast forrentet lån er typisk højere end på et rentetilpasningslån. Til gengæld for den højere ydelse får man sikkerhed for, at ydelsen ikke påvirkes af rentestigninger. Hvis renten stiger, vil det desuden være billigere at indfri et fast forrentet lån, fordi kursen på lånet falder. Her skal man blot huske på, at man er skattepligtig af kursgevinster ved opkonverteringer, hvis det er under virksomhedsordningen.

Det kræver omtanke og rådgivning at vælge rigtigt
Har du har planer om et forældrekøb, er det en god idé at kontakte en revisor, som kan rådgive dig. De beregninger, vi har lavet, er for eksempel baseret på brug af virksomhedsskatteordningen, men du kan også vælge andre modeller, fx. kapitalafkastordningen.

Ved fastsættelse af markedslejen skal man som forældre være opmærksom på, at huslejen ikke må være hverken for lav eller for høj for ikke at give problemer med Skattevæsenet og Huslejenævnet. Fastsættelsen af en markedsbestemt husleje skal ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte lejlighed. Men Huslejenævnet vil typisk kun blive inddraget, hvis der opstår tvister omkring den af forældrene fastsatte markedsleje.

Forældrekøb – hvis renten stiger
Der er mange plusser ved forældrekøb, men hvis du vælger at springe på vognen, er det vigtigt, at du tager stilling til, om du tror, renten stiger, falder eller forbliver på det nuværende niveau, og om hvor længe du regner med at beholde lejligheden. Så får du det lån, der passer bedst til dig.

Lad BRFkredit sætte tal på dine muligheder

Kontakt BRFkredit og få en uforpligtende beregning.